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【财经课堂201809期】证监会+住建部放大招,几百块就能投资写字

来源:财经 人气: 发布时间:2018-04-30
摘要:房地产投资信托基金(REITs)在国外一直很火,一些地方REITs的规模甚至超过了股市。国内过去两年也发行了一些类REITs产品,但距离真正的REITs破冰,一直被认为还有很长的路要走。4月25日,证

房地产投资信托基金(REITs)在国外一直很火,一些地方REITs的规模甚至超过了股市。国内过去两年也发行了一些类REITs产品,但距离真正的REITs破冰,一直被认为还有很长的路要走。

4月25日,证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,表示要试点发行REITs。本期财经分享,小新和大家一起了解一下RELTs。

一、什么是RELTs

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs),是一种发行收益凭证的方式。

它是通过汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行房地产投资经营管理,然后将投资综合收益,按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs简单来说可分两种类型:

一是股权型REITs,持有并管理物业组合,租金收入将转化为分红支付给份额持有人。

一种是抵押型REITs,将物业作为抵押设立基金,基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。

它的投资范围比较广,可以是住宅房产(比如公寓),零售房产(比如购物大厦),商务办公楼,酒店,厂房和仓库等等。

通过投资上述资产,来获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。

按照规定,REITs获得的收益在扣除管理费等相关费用后,大部分(比如90%)要作为红利,向投资者定期发放,因此投资者可以获得比较稳定的即期收入。

所以简单来说,REITs类似于封闭式共同基金,大家把钱凑一起,交给一个基金经理,让他去投资不动产,赚到的钱大家分。

它还能上市交易、流通,方便投资者退出、获利,而且投资门槛还很低,可能几百元、几千元都能投资。

二、国外的REITs

世界上第一只REITs1960年诞生于美国,和上世纪60—70年代的其他金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。

从1960年美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》(Real Estate Investment Trust Act)始,至今全球已有30多个国家和地区相继推出REITs。

而且随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。

有统计显示,目前在美国,REITs规模几乎是整个股市的两倍。

在亚洲,新加坡被认为拥有最规范、完善的REITs市场,而香港则是和中国大陆联系最紧密的REITs市场。

首只投资于内地物业资产的REITs---越秀房地产投资信托基金就在香港上市,目前香港市场也是投资于内地物业资产的REITs产品体量最大的市场。

纵观房地产投资信托基金的整体投资回报率的表现,在过去20年里,北美地区的地产基金收益最佳 (13.2%),欧洲次之 (8.1%),亚洲的平均收益最低 (7.6%)。

三、谁适合投资REITs?

对于有些钱但又不太敢冒险买房,或者看好房地产但是钱又不足以买房的投资者,REITs是间接参与房地产的一种方式。

因为相对于买卖房子、租赁房子来说,买卖REITs操作简便,不会像买卖房子那样手续繁琐,省去了大量的时间和精力。

但是买REITs就像是买股票,价格每天都会波动,投资之前还是要做好调查,选好标的,

宏观角度看,它的风险主要来自以下几个方面:

随着房地产市场的调控措施不断出台,以及市场上不断曝出的兑付风险事件等,REITs会受到政策不确定性影响。

如果发生通货紧缩,房地产物业资产价值下降,REITs净值随之下滑,REITs租金收益等也会下降,从而导致分红收益下降;

如果面临利率上调压力,市场对房地产的需求水平会下降,可能会影响REITs经营现金流,且利率上升将造成REITs市场价格走低,影响其整体回报率。

REITs价格波动幅度和房地产类似,但很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。

主要原因在于房屋并没有在证券交易所上市,没有人去每天给房屋估价。

很多房地产价格指数的更新周期为每季度,甚至每半年,因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

四、本次试点的要求

在“租售同权”、“房子是用来住的”等政策背景下,此次试点发行REITs产品的举措,被赋予降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革的功能。

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件,主要包括:

物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;

物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;

原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

同时,政策明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

业内人士认为,本次国内试点REITs,可以从三个方面理解。

宏观方面,将有助于盘活住房租赁存量资产,引导社会资金参与住房租赁市场建设;

对于企业而言,有利于降低住房租赁企业的杠杆率,促进形成金融和房地产的良性循环;

投资者方面,可以丰富资本市场的产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种。

但是也有分析认为,目前国内房地产租赁市场收益较低,相关企业核心盈利能力受到怀疑,未来能否顺利推广,需要时间来证明。

不过对于通知中提到的雄安新区,这种全新的模式或许有不同的意义,我们拭目以待。

五、对国内的影响

推出中国版REITs的呼声,早在2002年就已经开始,但是最终一直没有出台,主要原因是经济环境水土不服,以及引导性制度的缺失。

随着房地产行业黄金时代的结束,进入到控风险、去库存、轻资产运营的下半场,一批类REITs产品已经在中国市场试水。

比较著名的有两个,一个是中信权益型类REITs产品——“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”,发行规模为27.7亿元。

这款产品和真正的RITEs产品的主要区别是,它相当于是一种私募产品,虽然在深交所挂牌上市交易,但只有机构投资者才能购买。

另一个是长租公寓品牌“新派公寓”此前发行的国内首单权益型公寓类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”。

它也是2017年10月发行的,发行规模2.7亿元,底层资产为新派公寓CBD店未来的净租金收入。

通过这种方式,新派公寓把重资产部分进行资产证券化,轻资产部分做管理,收取管理费。

截至2018年1月31日,国内类REITs产品呈加速增长态势,累计发行数31只,累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的 656亿元,年复合增速高达89.8%。

随着真正的REITs试点开始,业内人士预计,按照REITs占全球房地产开发融资的比例7%计算,国内每年REITs的发行额达上万亿元。

(本文综合证券时报、百度百科、兴业研究、第一财经、鲤智Insight等,不构成投资建议。)

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来源:【盐城家园网 财经频道】

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